观点直击 | 上市一年 时代邻里答疑:规模增长稳比快重要(实录)

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“稳比快更重要,收购谈判会很仔细,对未来的估值判断也会十分审慎。”

观点地产网 同去年一样,时代邻里早早地披露了年报。

这份年报的数据整体是好看的,核心数据普遍大涨。2020年,时代邻里收入约为17.58亿元,同比增加62.6%;毛利约为5.31亿元,同比增加73.9%,毛利率增加2.0个百分点至约30.2%;净利润2.37亿同比增148.6%,净利润率约13.5%。

3月11日上午,时代邻里通过广州、香港两地连线投资者与媒体,举办2020年度线上业绩发布会。董事会主席白锡洪携管理层出席会议,其中也包括去年9月新上任的首席财务官郭柏成。

电话这头依旧只闻声音不见画面。白锡洪开篇定调,感叹道:“我也在地产和物业这个行业里面从事了多年,其实也目睹了物业行业从当初的不起眼变到如今市场中的宠儿,非常感慨,也深知‘路漫漫其修远兮’这句话,这也代表我对这个企业全面的体现。”

规模和盈利增长是目前物管行业追求的方向和重点。

2020年初管理层曾指,时代邻里规划在2021年管理规模突破1亿平方米。这一目标在本次业绩会上并未被提及,关于规模增长被强调更多的是不是速度,而是质量。

“稳比快更重要”

年报显示,截至2020年12月31日,时代邻里在管物业管理服务已覆盖53个城市,在管项目共527个,总合约建筑面积1.116亿平方米,较2019年度增长92.4%。

截至2020年12月31日,时代邻里在管物业管理服务已覆盖53个城市,在管物业管理项目(不含城市公共服务9个项目)518个,总在管建筑面积9870万平方米,其中物业管理在管建筑面积约6880万平方米。

上市一年,时代邻里的在管面积接近翻倍。不过在当下行业整合持续加剧的激烈竞争下,这样的规模增长并不能称得上快。

对此,行政总裁兼执行董事王萌回应称,随着物业这一轮发展热潮,现在市场上所剩的优质标的越来越少,因此,“稳比快更重要,收购谈判会很仔细,对未来的估值判断也会十分审慎。”

2020年,时代邻里来自第三方物业开发商的物管在管建筑面积占比由2019年的55%上升至70%,收入占比则由2019年的43.7%增长至51.3%。

这和投拓策略调整有关系。王萌续称,时代邻里以自主拓展为主,收并购为辅,收并购则考虑战略性区域布局。2021年依旧坚持该策略,并计划至少有一半的规模增长是通过自主拓展获得。

关于标的的选择标准,一般考虑项目区域集中度高,多分布于城市中心区高价值地段,本身具有良好的成长性、盈利能力及市场扩张能力强的标的,主要为提升在高价值区域的可持续度包括补强现有业态,打入新区域市场。

回顾2020年,时代邻里完成收购4个项目标的,分别为广州浩晴、广州耀城、上海科箭51%股权和合达联行49%股权,其中广州浩晴和广州耀城为电力行业领先企业,上海科箭为工业物流地产龙头企业。

另外在城市拓展上,王萌表示,收购前两家巩固了公司在华南地区的地位,科箭物业的加入促进长三角布局快速完成;收购合达联行也标志着公司进入成渝经济圈的决心和布局,接下来会开展和合达联行在西南方向的更多合作。

整体的区域布局上,立足于粤港澳大湾区的时代邻里截至2020年在该区域的在管面积达到4550万平方米,同比增长41%;占物业管理服务在管建筑面积的66.1%。外拓上,2020年新进入了北京、上海、成都、杭州等全国34个城市。

管理层对此表示,时代邻里的“4321”核心战略,是要深耕大湾区,不断向全中国经济高增长的一二线城市发展,聚焦四大核心城市群,包括长三角、成渝和华中,规划布局的三大核心业态则为住宅、产业和政府公建。

在细分领域的探索上,王萌称公司对立项新的业务是谨慎的,目前的思考,第一点是积极尝试,定位方向,以轻资产的方式结合社区增值服务进行探索,适时试点养老服务;第二个点是尝试社区商业的可行性,结合小区里面的邻里中心,包括小区或者小商业的单体进行招商运营,实现在社区服务能力的提升和边界的延展。

盈利之问

分业态来看,2020年时代邻里四大主营业务——物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务及其他专业服务收入分别按年增长49%、53%、135%及188%。其中,物业管理服务是集团的最大收入来源,约占总收入的57.4%;社区增值服务收入占比10.6%。

期内时代邻里录得整体毛利率增加2.0个百分点至约30.2%,公告披露主要是由于物业管理服务规模有所增长,以及营运流程的改进及智能科技的应用,带动毛利率整体提高。

其中物业管理服务毛利率上升2.4个点,主要由于成功推行成本控制措施,如进一步采用技术及自动化系统以取代劳力人手;非业主增值服务毛利率上升1.7个点,主要是由于提供更加多元化的服务类型,如2020年新增了房屋中介服务业务;以及扩大城市更新项目服务,这些业务类型都拥有较高毛利率。

不过值得注意的是,社区增值服务部分的毛利率为51.0%,下降4.0个百分点。对此郭柏成称,2019年公司社区增值服务主要还是公共空间的管理还有停车场的管理租赁产生出来的,该业务大概是60%的毛利,而这部分于年内有所缺失,相应的公司战略性拓展生活服务并录得以倍数计的收入增长。

“个别业态服务的毛利有所差异,例如我们今年做的资产管理,主要是帮业主做一些车位的租售等业务,这些毛利率也能维持到50%以上。”

郭柏成续指,由于服务组合的调整及变化,毛利率于2020年有所减少,但长远来看,生活服务将能为公司快速地带来收入及毛利的增长。而2021年则预计公司整体毛利率会有1个百分点的增长。

日渐激烈的物业赛道上,竞争者都意欲在增值服务方面探索更多发挥空间。

对于增值服务,王萌指,看到目前行业规模化、专业化、技术化、品牌化发展的行业态势,也让公司的服务生态正在发生革命性的变化。

在挖掘现有业务延伸方面,方向包括:将过去的拎包入住、房屋翻修业务整合为邻里美学业务,以自有品牌+销售的模式开展;将社区旅游,社区家政,社区保险业务整合为服务板块等。

此外,“其他专业服务”的毛利率于期内录得18.2%毛利率,主要为“科技+服务”的拓展方向”,其中城市公共服务在管项目增至9个,收入增长227%。

值得注意的是,2020年时代邻里非住宅物业在管建筑面积截至约4650万平方米,收入占比由2019年的39.1%上升至2020年的50.5%,反超住宅物业。管理层对此表示,公司正在向住宅物业服务商向城市供应服务商的转变,城市服务管理也会成为其未来利润新的增长点。

以下为时代邻里2020年全年业绩发布会问答环节实录:

现场提问:公司收购比较慢的原因是什么?未来并购的安排和目标,以及预收购的目标是哪一项业务?

王萌:从上市的时候,我们就非常清晰我们的战略布局,是要在深耕大湾区的基础上面向全中国拓展,会坚定不移地锚定“四大城市群”及周边的城市。选择标的也有非常清晰的标准,一般会考虑项目区域集中度高,多分布于城市中心区高价值地段,本身具有良好的成长性、盈利能力及市场扩张能力强的标的。

关于去年上半年收购了3家,下半年收购了1家公司的原因,与投拓策略和结构调整有一定的关系,我们希望提升在高价值区域的可持续度包括补强现有业态,打入新区域市场的维度,去评估考虑一些优质的标的。

在未来团队会以自主拓展为主,收并购为辅,从这个维度上来说,下半年仅收购了一家大的住宅为主、非住宅为辅的综合性物业企业,其余增长主要靠单项目投拓,2021年也会继续坚持该策略,希望至少有一半的规模增长通过我们的自主拓展获得。

我们也会围绕战略目标和对企业的评判维度寻找项目,我们有一些储备,完全可以覆盖2021年的增长目标。

现场提问:时代邻里在城市公共服务领域这个领域的运作模式和其他领域有什么不同,利润空间是怎么样的?

王萌:时代物业跟着时代中国做了20年的住宅物业管理,但随着越来越多服务社会化外包的趋势,我们看到了非住宅领域有非常大的市场空间和份额,但也看到了在投标资质和业绩上的一些短板,所以我们在2019和2020年收购的标的布局较多集中在非住宅领域。

一是我们看到了比较合适的市场机会,二是可以进一步补强公司在非住宅领域的团队建设、投标资质和业绩壁垒,帮助我们快速完成从住宅物业服务商向城市供应服务商的转变,帮助我们建立全业态的管理体系、管理标准、特色服务和可持续的人才培养体系,为邻里今后打开非住宅市场以及今后长远发展非住宅业务、单项目拓展的增长都做了很好的铺垫。

2020年时代邻里顺利了进入了市场,2021年开年,我们在过去的2个月的时间顺利拿到了5个合同,包括合作银行、城投公司,未来也会开展更多的合作。关于这个领域,利润的高低还是取决于运营经验和管理体系,成本的有效管控至关重要,未来会带给我们一些很好的利润机会,也会成为我们时代邻里未来利润的新的增长点。

现场提问:未来社区升级服务的毛利率是否有下降的趋势,还是维持在50%以上?

郭柏成:我们应该看他收入结构的变化,2019年社区增值服务主要还是公共空间的管理还有停车场的管理租赁产生出来的,这方面业务的毛利本身就很高,2019年大概是60%的毛利,而2020年我们大幅提供更多的增值服务给业主,难免会对毛利有更多的影响。

业态里面,每一个服务的毛利都会有差异,例如市场管理,主要帮业主做一些租售等等的业务,它的毛利率维持在50%以上;美居软装等等的服务的毛利率也维持在30%以上,当然可能是社区零售的部分(毛利率较低),综合起来,随着总体业务有所增长,毛利率会有一定的变化。

公司预期目标还是要维持大概50%的毛利率,可能实际的运营情况还是会有所调整,但是放眼到全公司,增值服务的毛利率已经比其余三个业务板块多很多,总体我们持续加大社区增值服务的收入占比,对于整体公司来说会有毛利率的提升。

非业主增值服务的毛利是有所提升的,随着总体业务的规模扩大,非业主增值服务的收入也会按比例上升,但是对比其他业务增长,非业主增值服务在结构上占比会有所下降。今年也开拓了一些比较高质量的服务,我们还是有信心提供一定比例的增幅。

现场提问:增加管理面积之余,不少物业公司还在探索增值服务,时代邻里在增值服务有哪些新的动作?有没有比较具体的发展方向?

王萌:在增值业务领域起步并不算早的时代邻里在未来会进行更多的尝试和更深的业务发展,将通过一站式家庭服务平台,打造集空间运营、智慧家居、社区电商等为一体的生态经济链,让各个业主的买房需求与服务提供方的整个增值服务行为都生态闭环当中完成,我们会不断的完善生态,融合更多未来的生活方式,给业主提供更多的生活便利。

对于增值服务,未来的策略是谨慎立项新的业务,升级现有业务的开展模式,扩大现有业务的规模。

从挖掘现有业务纵深潜力方面,有几个业务方向。

第一是将过去的拎包入住,房屋翻新和房屋装修业务整合为邻里美居业务,我们希望从业主买房、交付、入住初期到房屋老旧的全生命周期,都能够提供房屋装修、家具家私等全生命周期的服务。

第二是在社区商品销售方面,2020年我们不在升级,最终形成了一件代发、社区团购、前置仓三条业务线,我们希望做大社区团购,会重点围绕业主家庭日常生活的家居需要打造的供应链。

第三是会将社区旅游,社区家政,社区保险等业务整合为社区生活服务板块,未来会重点加强业务的丰富度,重点开展生活服务的社群运营,打造更多有针对性的商品,满足业主不同人群在不同阶段的需要。

房屋资产方面未来会对业主提供二手租赁、出售、权证代办、按揭抵押等等服务,会以专业化公司、独立品牌运作一站式服务。

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